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在成都個人抵押貸款買房需要把房產(chǎn)證抵押給銀行嗎？

2024-06-25 18:57:34

房屋抵押貸款是由購房者向銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等證明文件，銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾發(fā)放貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在設(shè)立在該行的銀行帳戶里。

至于是不是需要把房產(chǎn)證抵押在銀行，各個城市和不同銀行的具體做法有所不同，一般抵押和不抵押兩種情況都有。有些銀行要求購房人把產(chǎn)權(quán)證押在銀行，銀行的思路是購房者借了銀行的錢，銀行也把房產(chǎn)證作為抵押物的一部分予以扣留，但銀行會給你按揭合同、房產(chǎn)證復(fù)印件（蓋紅章）、還有一份買賣合同、以及你買房交稅的稅票，以方便購房者辦理相關(guān)涉房事務(wù)。

其實(shí)辦理抵押后是不需要把房產(chǎn)證留在銀行的，因?yàn)橐罁?jù)《物權(quán)法》抵押產(chǎn)生效力主要在于登記，而不是房產(chǎn)證的實(shí)際占有。而在辦理抵押登記的時(shí)候，房地部門會在購房人的房產(chǎn)證附注上注明：已與某年某月某日抵押給某銀行，貸款金額多少。辦理完畢抵押登記后，房地部門會出一個他項(xiàng)權(quán)證，這個是證明銀行抵押權(quán)的，會留給銀行，而房產(chǎn)證原件會交還購房者自己保管。
在銀行實(shí)務(wù)中，有些銀行出于謹(jǐn)慎性原則，最終是否扣留房產(chǎn)證要視客戶的信用情況和風(fēng)險(xiǎn)度而定，特別針對“二套房“，某些銀行因考慮到銀行風(fēng)險(xiǎn)，大多需要扣留房產(chǎn)證，抵押房產(chǎn)證的原因是擔(dān)心把房產(chǎn)證留在貸款人手中時(shí)，貸款人可能拿著該房產(chǎn)證去做“二次抵押”，這樣會給原貸款銀行的抵押資產(chǎn)帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)國家《房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”，而建設(shè)部令98號《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第六條明確規(guī)定：國家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度；第三十四條：以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)，并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。依據(jù)《物權(quán)法》房屋抵押是權(quán)屬抵押，不是抵押證件，商業(yè)銀行無權(quán)收執(zhí)他人的權(quán)屬證書。
所以嚴(yán)格地說，少數(shù)銀行出于保護(hù)自己作為抵押權(quán)人手里的抵押資產(chǎn)（房屋），打擦邊球?qū)⒎课輽?quán)屬證書（房產(chǎn)證或不動產(chǎn)證）作為抵押資產(chǎn)的補(bǔ)充，是利用其壟斷地位對自己的一種“過度”保護(hù)，甚至是一種違法行為。作為國有大型企業(yè)，應(yīng)該模范守法經(jīng)營才是。
另外一些方面，有些銀行辦理完抵押物的他項(xiàng)權(quán)登記后就會把產(chǎn)權(quán)證退給購房人。現(xiàn)在貸款買的房產(chǎn)，辦理產(chǎn)權(quán)證明時(shí)，一般是會發(fā)放以下證明的：（一個土地證、一個房產(chǎn)證）或一本不動產(chǎn)權(quán)證書，還有一個他項(xiàng)權(quán)利證明，他項(xiàng)權(quán)利證明會抵押在銀行，其他兩證或不動產(chǎn)權(quán)證書會還到購房者手上，我個人更傾向這一種操作手法。
實(shí)務(wù)中有些如信用社、小貸公司在辦理抵押貸款時(shí)為了節(jié)約成本等因素不規(guī)范操作，貸款時(shí)只抵押房產(chǎn)證而沒有去房地部門辦理不動產(chǎn)抵押登記。根據(jù)《物權(quán)法》中擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定，建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。因此，這種情況下的抵押合同，不產(chǎn)生抵押權(quán)的效力。
也就是說，貸款人和那些非正規(guī)機(jī)構(gòu)的抵押仍然合同有效，如果貸款人違法該合同約定內(nèi)容，應(yīng)該承擔(dān)合同的違約責(zé)任，只是產(chǎn)生的法律后果由《民法通則》、《合同法》來調(diào)整，而不是由《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》來調(diào)整。它們只能以《民法通則》、《合同法》來追究貸款人的違約責(zé)任，而不能主張抵押權(quán)。
銀行業(yè)內(nèi)人士指出：早年通過銀行貸款買房，不僅要把買的房子抵押給銀行，還要把房產(chǎn)證扣押在銀行，這是以往銀行辦理按揭貸款的通行做法。但現(xiàn)在特別是《物權(quán)法》生效后，大部分銀行不再扣押客戶的房產(chǎn)證，以前扣管的房產(chǎn)證也要無條件退還，銀行只需要保留《房屋他項(xiàng)權(quán)證》就可以保證抵押權(quán)不受侵犯，但是個別銀行依然在扣押購房人的房產(chǎn)證。
另外，由于按揭貸款期間相對較長，以前銀行為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求購房者申請人壽、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。購房者購買保險(xiǎn)，且列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額不得少于抵押物的總價(jià)值。在貸款本息還清之前，保險(xiǎn)單交由銀行收存，這個在住房貸款領(lǐng)域逐步廢棄了。
當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)生活中，就算銀行押證的話你想拿出來也是可以的，向銀行申請借出來就行了，不過有個時(shí)間要求的。借產(chǎn)權(quán)證流程如下：給銀行打電話要求借出產(chǎn)權(quán)證，一般要給出一個需要借出的理由，不能說是辦理二次抵押貸款，因?yàn)槟菢拥脑掋y行是不會借出的。到時(shí)候填個表格，并確定歸還時(shí)間，到期歸還就可以了。
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